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首页 > 财产分割 > 父亲向女儿转账200多万买房登记女儿名,委托购房还是赠与房款?
  近日就当事人向上海离婚律师事务所的上海离婚律师咨询上海离婚律师费用以及上海离婚诉讼等问题,现提供以下一篇案例供阅读参考,以便解决在找离婚律师或因离婚诉讼中不可避免地涉及房产问题、抚养权等问题,望有所裨益。
  争议焦点
  涉案房屋的购买,系由父亲出资,女儿办理相应手续。因房屋产权登记在女儿名下,引发本案争议,即父亲向女儿转账系委托购房还是赠与购房款?
  女儿出具的承诺书,望文生义能够反映出父亲的购买意愿,权利处置也归属父亲。在女儿出具承诺书之后,父亲向女儿转账,显然父亲的转账行为有相应的前提条件。而赠与仅仅是女儿的陈述,在承诺书中不能解读出父亲有赠与的意思表示。转账行为发生后,父亲一直未放弃对所购房屋情况的了解,追问房屋权利人如何署名,并明确表示要求署名。前述种种行为,能够直接印证父亲转账给女儿购房,并未放弃房屋权利,聊天记录中并无赠与的意思表示。
  女儿在父亲追问之下,同意将系争房屋署名为父亲,女儿将该行为解读为赠与房屋予父亲,明显有违通常认识,解读为女儿在父亲的追责压力下作出愿意按照委托事项履职,更符合常理。
  基本案情
  甲男向原审法院起诉请求:1、确认系争房屋产权归甲男所有;2、判令乙女协助甲男办理系争房屋产权变更登记手续,并承担产权变更时产生的费用。
  甲男、乙女系父女关系。2020年11月29日,乙女联系甲男朋友,称“麻烦你和我爸说,让他尽快把定金给我,我明天把定金合同都给你,他把我所有联系方式都拉黑了,这定金是借人家的,五号前要给人家的。”甲男于2020年12月2日交付乙女购房定金50,000元。乙女于2020年12月18日向甲男出具承诺书,主要内容为:系争房屋系甲男出资购买,该房屋今后的买卖处理由甲男全权负责,乙女无权干涉,如乙女未经甲男同意处理系争房屋,由乙女承担全部法律责任。甲男于2020年12月19日、2021年1月7日分两次向乙女转账共计2,460,000元。2020年12月22日,案外人王某1、王某2作为卖售人与乙女作为买受人签订《上海市房地产买卖合同》,约定:系争房屋转让价款为2,030,000元,于2021年2月15日前办理转让过户手续。2021年1月22日,系争房屋权利人登记为乙女。
  2020年12月11日,甲男、乙女的微信聊天记录显示:乙女称“你拉黑我没用,你别把话说死了,现在解决问题,吵有什么用,你冷静一点吧,我帮你也看好了,你自己决定要不要买。我已经和那边说了,退估计不能退了,合同也签了,这套房子,现在是两室户,名面就是三室,我不为将来做做打算的,我已经说了,将来我嫁的好,房子给小乙,嫁的不好,就是你和我还有我生的孩子住。”
  2020年12月20日,甲男、乙女的微信聊天记录显示:甲男称“钱已经给他了是不是?”乙女称“是啊,先网签,再给钱,这是规矩,他不网签我不可能给他,过户也是,先过户再转账,你啥时候给我动迁协议,要审税的。”甲男称“就在这几天。”
  2020年12月23日,甲男、乙女的微信聊天记录显示:甲男称“我说你买房给我看了吗,这么小怎么办。”乙女称“这房子成交率很高的,这是学区,我要等小朋友生下来,落户口五年,你想卖就卖掉。”
  2021年1月7日,甲男、乙女的微信聊天记录显示:甲男称“给我看一下登记谁的名字,房产证是谁的名字。”乙女称“网签我的,你不是要改吗,改成你的。”甲男称“明天上午我要不要去交易中心?”乙女称“5:30才知道要改名,如果不改可以,改名要等一下,要预约的,按照的名字已经预约好了。中介给我电话了,要更改,三个工作日以后确定排号,房管所那边要重新弄,因为他们贷款已经付了,之前都按照正常流程了,现在要重新弄。你明天要回去就先回去,等我这里排号,预约时间确定了,我提前和你说,很麻烦的。”甲男称“你不要再搞花头精,昨天晚上我已经对你说清楚,肯定给你两室一厅。”
  2021年1月14日,甲男、乙女的微信聊天记录显示:甲男称“上次用你的名字审核房产证是要多少时间才能下来?”乙女称“要10-15个工作日。”甲男称“你问过中介了吗?”乙女称“问了,已经送进去,现在很麻烦,因为我当时已经走流程了,有点难。现在管的很严的,你想怎么样就怎么样啊,合同当时已经签了。合同是我能撤销的吗?”甲男称“有什么难,等于与你一样的重走程序。”乙女称“不行,现在不一样了,不是轻易能撤销了,我签合同,交易员再三确定。我签了预售和网签你才和我说,我现在只能和他们说撤销。”甲男称“大概还要多久?”乙女称“一周。”2021年1月25日,甲男、乙女的微信聊天记录显示:甲男称“办理了吗?”乙女称“我在协商,因为新的政策更名要上家多交五个点的税。”甲男称“多少钱?”乙女称“十几万。”甲男称“你的名字房产证是不是已经下来再更改?”乙女称“下来也不能,要等五年,不然我要交税。”
  一审判决
  一审法院认为,公民的合法民事权益受法律保护。从系争房屋交易过程看,房屋由乙女选择,与乙女购房需求相吻合,交易由乙女实施,甲男并未参与交易过程,除向乙女提供购房资金外,甲男并未对系争房屋买卖产生任何实质性影响。
  从甲男、乙女双方沟通意思看,甲男向乙女交付购房款时,并未对房屋所有权归属、产权登记等重要信息提出明确主张。甲男现未能提交证据证明系争房屋系由乙女代为购买,故对甲男该主张不予支持。
  甲男向乙女交付购房款的行为应视为甲男对乙女的赠与,甲男将购房款交付乙女时,该赠与行为已履行完毕。甲男在乙女签订房屋买卖合同后提出更名要求,乙女表示同意,此时甲男、乙女之间成立以系争房屋为标的物的赠与合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
  系争房屋属不动产,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力。乙女在取得系争房屋产权后,没有将房屋产权变更登记至甲男名下,乙女有权在系争房屋产权发生转移之前撤销赠与。现乙女明确撤销对甲男的赠与,甲男要求确认系争房屋产权归甲男所有,缺乏事实和法律依据,不予支持。
  一审法院据此判决:驳回甲男的全部诉讼请求。
  上诉意见
  甲男上诉事实与理由:原审判决认定事实不清,证据不足,并遗漏了证人出庭作证的事实。甲男此前已被乙女骗掉了100多万,为防止再次受骗而拉黑了她的手机和微信。乙女因见甲男手中有几百万征收补偿款,便以想帮甲男买套性价比高的住房为诱饵,找甲男所在的高邮寺庙主持说服甲男,在与他们父女俩讲明该房屋系买在甲男名下的前提下,甲男与乙女恢复联系。2021年12月2日甲男将乙女垫付的5万元定金转帐支付给乙女;因甲男是耳聋残疾人,且是老年人,存在社交障碍,乙女提出由其代为经办,甲男信以为真同意了;12月18日甲男赶到上海,在看到乙女手持系争房产《房地产买卖合同》及房价250万元约定后进行了签字,同时在乙女出具书面《承诺书》“市光二村房屋是我父亲出资购买,这套房子今后的买卖处理由我父亲甲男全权负责等”的明确承诺后,并在暂扣了乙女身份证原件的情况下,次日转帐乙女代付房款120万元;2021年1月7日又转帐支付代付房款126万元,共计251万元,其中1万元是给乙女买新手机便于联系房产买卖事宜。以上事实由证人当庭作证,并与双方微信证据互相印证,证明事实清楚,但原审判决却遗漏了该证人证言及相关事实的认定。
  根据原审法院调取的系争房产不动产登记薄、房地产买卖合同资料显示:房价为203万元,2020年12月22日进行了合同网签,2021年1月16日办理了交易,1月22日核准取得不动产登记证书。本案是乙女先告诉甲男系争房产的卖卖居间合同房价为250万元,后甲男又看到乙女出具的正式房地产买卖合同价也是250万元并在合同签字后,才向乙女转帐支付上述250万元房款代付款的。如不是乙女利用甲男的信任从中欺骗使诈,甲男不会超过房价多付47万元,如果是乙女自己正常购买房产,甲男不会一再微信催告,还表示要来交易中心。乙女故意向甲男欺骗隐瞒网签和取得产证的事实,并一再阻挠甲男回上海办理。在甲男怀疑乙女私自将合同产证办理自己名下后,又表示愿意将房产登记变更至甲男名下。乙女是利用甲男的残疾与老年认知能力差的弱点,在代办过程中暗度陈仓侵犯甲男的合法财产。原审判决将交付购房款的行为视为赠与,明显缺乏事实和法律依据。赠与人要有明确的赠与表示,同时受赠人表示接受,赠与合同才能成立。在本案所有证据中,均无甲男将250万元购房款赠与给乙女的意思表示;而在乙女向甲男出具的《承诺书》中却明确表示:“市光二村房屋是我父亲甲男出资购买”,即使认定在实际操作中由乙女与原房东之间协商、签订了房地产买卖合同的事实,那也是乙女隐瞒甲男而为之,其占用甲男购房款的行为,属于不当得利或者挪用他人资金,显然无法构成赠与合同关系。而乙女同意将骗取登记在其名下的房产变更至甲男的名下,也不是赠与行为,而是返还财产。原审判决认定事实错误,适用法律不当,判决结果损害了残疾老年人的合法权益,请求二审法院改判支持甲男的上诉请求。
  被上诉人乙女辩称:不同意甲男的上诉请求及事实和理由,原审判决正确,请求维持原审判决。
  二审判决
  本院经审理查明,一审法院对于双方当事人的身份关系、购买涉案房屋的过程、承诺书以及微信聊天记录的内容记载等事实的认定无误,本院予以确认。
  本院认为:涉案房屋的购买,系由甲男出资,乙女办理相应手续。因房屋产权登记在乙女名下,引发本案争议,即甲男向乙女转账系委托购房还是赠与购房款。
  对此,能够印证相应法律关系的就是乙女出具的承诺书,解读该承诺书,望文生义能够反映甲男的购买意愿,权利处置也归属甲男。在乙女出具承诺书之后,甲男向乙女转账,显然甲男的转账行为有相应的前提条件。而赠与仅仅是乙女的陈述,在承诺书中不能解读出甲男有赠与的意思表示。需要指出的是,乙女是在甲男拉黑其联系方式,通过甲男的朋友方与甲男取得联系,该行为足以说明甲男与乙女之间存在隔阂,冒然发生赠与行为略显突兀。转账行为发生后,甲男一直未放弃对所购房屋情况的了解,追问房屋权利人如何署名,并明确表示要求署名。前述种种行为,能够直接印证甲男转账给乙女购房,并未放弃房屋权利,聊天记录中并无赠与的意思表示。
  本院注意到甲男2021年1月7日的转账备注为“结婚”,但该次转账系甲男、乙女以及甲男的前妻(系乙女母亲)三人共同在银行柜面转账,甲男否认备注过“结婚”,乙女确认“结婚”非甲男亲笔书写,不能根据该备注认定甲男有赠与的意思表示。乙女在甲男追问之下,同意将系争房屋署名为甲男,乙女将该行为解读为赠与房屋予甲男,明显有违通常认识,解读为乙女在甲男的追责压力下作出愿意按照委托事项履职,更符合常理。原审法院将甲男的转账行为认定为赠与,缺乏事实依据,认定有误,本院予以纠正。但是,乙女对外是以自己的名义的购房,其违背甲男的委托将房屋登记在自己名下,负有将房屋返还甲男的义务,该义务仍属债权范畴,不能直接确认涉案房屋归甲男所有。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:
  一、撤销上海市杨浦区人民法院(2021)沪0110民初9538号民事判决;
  二、乙女应于本判决生效之日起十日内将房屋变更登记至甲男名下,并承担产权变更时产生的相应税费;
  三、对甲男其余诉讼请求不予支持。
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更新时间:2021-12-08 03:18:40
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